Telefon: +4.0722.556.897


Warning: file_get_contents(https://graph.facebook.com/?id=http%3A%2F%2Fwww.avocatconstanta.com%2Findex.php%2Fblog%2F108-este-obligatorie-forma-autentica-la-incheierea-promisiunii-de-vanzare-cumparare-a-unui-bun-imobil-in-vederea-pronuntarii-unei-hotarari-care-sa-tina-loc-de-act-autentic): failed to open stream: HTTP request failed! HTTP/1.1 403 Forbidden in /home/avocatco/public_html/plugins/content/fastsocialshare/fastsocialshare.php on line 148

6. Obţinerea autorizaţiei administrative care condiţiona valabilitatea vânzării nu se putea realiza imediat, ci doar în urma unor demersuri care necesitau un anumit timp. Pentru acest motiv, de îndată ce părţile conveneau asupra elementelor esenţiale ale vânzării (obiect şi preţ), încheiau de regulă un act sub semnătură privată.

Ezitând la început între a considera nul acest contract pentru neîndeplinirea formelor imperativ cerute de lege şi a-i recunoaşte anumite efecte, practica judiciară şi doctrina au acceptat în cele din urmă valabilitatea actului în discuţie, dar, bineînţeles, nu ca vânzare, ci ca promisiune de vânzare (antecontract), dând naştere unor obligaţii reciproce pentru părţi de a face tot ceea ce era necesar (obţinerea autorizaţiei; prezentarea la notar; semnarea contractului) pentru perfectarea vânzării în formă autentică[4].

7. În caz de neexecutare culpabilă a acestor obligaţii de către una din părţi, pentru început, nu s-a recunoscut celeilalte parţi decât posibilitatea de a cere rezoluţiunea şi daune-interese, conform principiului potrivit căruia orice obligaţie de a face sau de a nu face se schimbă în dezdăunări în caz de neexecutare (art. 1075 C. civ. anterior). Ulterior s-a mers mai departe, în caz de refuz de perfectare a vânzării din partea uneia din părţile contractante, art. 12 din Decretul nr. 144/1958 permiţând în mod expres pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic, dacă părțile au încheiat promisiunea sub forma unui act sub semnătură privată[5]. Aplicarea acestui text de lege, derogatoriu de la dreptul comun, era restrânsă doar la înstrăinarea terenurilor cu şi fără construcţii din perimetrul anumitor localităţi, anume cele cu planuri de sistematizare (oraşe, centre muncitoreşti, localităţi balneo-climaterice) (art. 11 din Decretul nr. 144/1958), ea fiind refuzată în cazul terenurilor agricole[6] şi al imobilelor situate în localităţi fără planuri de sistematizare (sate, comune)[7].

8. După intrarea în vigoare a Legilor nr. 58 şi nr. 59/1974, circulaţia terenurilor, indiferent de destinaţia sau locul situării lor, a fost restricţionată juridic sever, în sensul că nu mai puteau fi transmise prin acte juridice între vii (contracte) sau mortis causa (legate), ci doar prin moştenire legală. Prin aceasta sfera de aplicare a textului de excepţie (derogatoriu de la dreptul comun) pe care îl reprezenta art. 12 din Decretul nr. 144/1958 a fost, pe de o parte, restrânsă, aplicându-se doar construcţiilor (nu şi terenurilor, care nu mai puteau fi înstrăinate prin acte juridice), iar, pe de altă parte, extinsă, fiind considerat a fi aplicabil tuturor construcţiilor, nu numai celor din localităţile cu planuri de sistematizare, așa cum fusese iniţial[8].

9. Cu toate că art. 12 din Decretul nr. 144/1958 a fost abrogat (împreună cu întregul act normativ care îl conţinea) prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, promisiunea sinalagmatică a fost în continuare recunoscută ca valabilă, admiţându-se în caz de refuz de executare chiar şi pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de act autentic[9].

10. Prin Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente s-au reintrodus în legislaţia noastră dispoziţii similare celor conţinute de art. 12 din Decretul nr. 144/1958. Astfel, conform art. 5 alin. (2) din Titlul X „Circulaţia juridică a terenurilor” al Legii nr. 247/2005, „în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.”

11. În ceea ce privește soluția admisibilității pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic în caz de refuz al uneia din părți de a consimți la perfectarea vânzării, unanim admisă în dreptul nostru până la un moment dat, dacă părțile au încheiat promisiunea în forma unui act sub semnătură privată, noi ne-am delimitat, întrucât am constatat că a fost rezultatul preluării eronate a unor reglementări din dreptul francez care funcționau și funcționează și în prezent într-un cu totul alt context legislativ[10].

Mai exact, art. 12 din Decretul nr. 144/1958 a fost o pastişă a dispoziţiilor art. 37 din Decretul nr. 55-22 privitor la reforma publicităţii imobiliare din 4 ianuarie 1955.

Potrivit acestui text de lege, refuzul semnatarului unei promisiuni sinalagmatice de vânzare de a semna actul autentic necesar îndeplinirii formelor de publicitate imobiliară impuse de Decretul nr. 55-22 din 4 ianuarie 1955 deschide celeilalte părţi posibilitatea de a obţine o hotărâre judecătorească care să constate vânzarea şi să ţină loc de act autentic. Legiuitorului român din 1958, ca şi doctrinei şi jurisprudenţei, le-a scăpat faptul că această soluţie nu era compatibilă cu legislaţia română, deoarece, în timp ce legislaţia franceză luată ca model impunea (şi impune şi în prezent) forma autentică înstrăinărilor de imobile doar pentru realizarea formelor de publicitate, adică a opozabilităţii faţă de terţi, iar nu pentru validitatea actului între părţi[11], legislaţia română impunea (şi impune şi astăzi) forma autentică ad validitatem, condiţionând aşadar însăşi validitatea consimţământului între părţile contractante, iar nu doar opozabilitatea faţă de terţi.

Prin urmare, ceea ce era (şi este) juridic valabil în sistemul legislaţiei franceze, adică pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să constate vânzarea (realizată solo consensu) şi să ţină loc de act autentic necesar pentru îndeplinirea formelor de publicitate imobiliară (fără de care nu se poate realiza opozabilitatea vânzării faţă de terţi), nu era valabil în sistemul legislaţiei române, unde hotărârea judecătorească nu doar constata vânzarea, ci chiar suplinea consimţământul la vânzare. Fără discuţie, una era ca instanţa, pe baza acordului de voinţe valabil exprimat de părţi, să constate că un contract s-a încheiat şi să dispună executarea uneia din obligaţiile asumate prin acesta (îndeplinirea formalităților de publicitate a transferului de proprietate), lucru juridic perfect valabil, şi cu totul altceva era ca instanţa să construiască ea contractul, fără a exista acordul de voinţe în forma imperativ cerută de lege (act notarial), pornind de la un simplu acord consensual, insuficient pentru a da naştere vânzării, lucru cu totul inacceptabil din punct de vedere juridic.

Iată de ce soluţia promovată de art. 12 din Decretul nr. 144/1958 era inacceptabilă juridic de la bun început, datorându-se preluării unui text din legislaţia franceză, fără preluarea contextului (sistemului) în care acesta se integra.

Această critică, deși împărtășită de unii autori și, izolat, de unele instanțe[12], a rămas în minoritate, majoritatea autorilor și jurisprudența menținându-se în acele timpuri pe linia „tradițională”, cu argumentul (singurul și fără nicio valoare științifică) că ar fi fost una întemeiată pe o „practică îndelungată[13].

C. Reglementarea promisiunii sinalagmatice în noul Cod civil

a) Textele de lege relevante referitoare la promisiunile de contract

12. Spre deosebire de vechea reglementare, noul C. civ. conține texte care se referă în mod expres la promisiunile de contract.

Art. 1279 C. civ., care se referă la „promisiunea de a contracta” în general prevede că:

(1) Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.

(2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.

(3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.

(4) Convenția prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta.”

13.Art. 1669 C. civ., care se referă la „promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare” stipulează că:

„(1) Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt întrunite.

(2) Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

(3) Dispozițiile alin. (1) și (2) se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz.

(4) În cazul promisiunii de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligația promitentului se consideră stinsă.”

14. Art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării de terenuri agricole situate în extravilan și de modificarea a Legii nr. 268/2001, modificată și completată stipulează că „în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce formează obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.

NOTA! Acest site folosește cookies.

Continuarea navigarii inseamna acceptul. Learn more

I understand

Va multumim ca vizitati website-ul nostru. Speram ca veti fi incantati sa aflati mai multe despre Cabinet de Avocat Emil Tatu, precum si despre serviciile si produsele noastre.
Dorim sa va informam ca Cabinet de Avocat Emil Tatu este in curs de inregistrare ca si Operator de date cu caracter personal.

Prin aceasta “Politica de confidentialitate” ne angajam sa furnizam utilizatorilor informatii clare si complete despre datele pe care le colectam prin intermediul domeniului web www.avocatconstanta.com si despre modul in care aceste date sunt stocate si folosite de catre compania noastra, dar si de catre partenerii nostri (retele de publicitate). “Politica de confidentialitate” explica, de asemenea, modul in care utilizatorul poate gestiona preferintele legate de navigarea pe Internet si politica de cookies.
Cabinet de Avocat Emil Tatu respecta dreptul la intimitate al persoanelor care viziteaza site-ul nostru si comunica cu noi pe cale electronica. Am dezvoltat astfel aceasta “Politica de confidentialite” cu scopul de a va informa asupra modului in care www.avocatconstanta.com colecteaza, foloseste si proceseaza informatiile cu caracter personal.
Prin folosirea acestui site, sunteti de acord cu practicile descrise in aceasta “Politica de Confidentialitate”. Daca nu sunteti de acord cu aceasta politica de confidentialitate, va rugam sa nu utilizati acest site. Ne rezervam dreptul de a face modificari la aceasta politica de confidentialitate in orice moment. Orice modificari vor fi postate in aceasta politica de confidentialitate, iar modificarile se vor aplica pentru activitati si informatii colectate ulterior publicarii. Va incurajam sa revedeti periodic aceasta politica de confidentialitate pentru a va asigura ca sunteti informati cu privire la orice schimbari si la modul in care informatiile pot fi utilizate.
Informatii colectate de www.avocatconstanta.com
Pentru a realiza campanii publicitare mai apropiate de interesele dumneavoastra prin intermediul unor terte parti, in speta reteaua de publicitate Google, colectam o adresa IP, paginile web vizitate, data si ora la care au fost vizualizate, cat si interactiunea cu continutul de pe acest domeniu web, respectiv www.avocatconstanta.com. Tehnologiile folosite pentru a colecta aceste date sunt cookies.
Ce sunt cookie-urile?
Un “Internet Cookie” (termen cunoscut si ca “browser cookie” sau “HTTP cookie” sau pur si simplu“cookie”) este un fisier de mici dimensiuni, format din litere si numere, care va fi stocat pe computerul, terminalul mobil sau alte echipamente ale unui utilizator de pe care se acceseaza Internetul. Cookie-ul este instalat prin solicitarea emisa de către un web-server unui browser (ex: Internet Explorer, Chrome) si este complet “pasiv” (nu contine programe software, virusi sau spyware si nu poate accesa informatiile de pe hard-disk-ul utilizatorului). Un cookie este format din 2 parti: numele si continutul sau valoarea cookie-ului. Mai mult, durata de existenta a unui cookie este determinata; tehnic, doar webserverul care a trimis cookie-ul il poate accesa din nou in momentul in care un utilizator se intoarce pe website-ul asociat webserverului. Datorita cookie-urilor, site-ul retine, pe o perioada de timp, actiunile si preferintele dumneavoastra (login, limba, dimensiunea caracterelor si alte preferinte de afisare). Astfel nu mai trebuie sa le reintroduceti ori de cate ori reveniti la site sau navigati de pe o pagina pe alta.
Cum si de ce folosim cookie-uri?
Folosim cookies pentru a imbunatati utilizarea si functionalitatea site-urilor noastre si pentru a intelege mai bine modul in care vizitatorii utilizeaza aceste site-uri, precum si serviciile oferite de catre acestea. Stocarea de cookies pe calculatorul dumneavoastra ne ofera o modalitate usoara si convenabila pentru a personaliza sau a imbunatati experienta dumneavoastra pe site-urile noastre si pentru a face urmatoarea vizita mai placuta.
Cum pot opri cookie-urile?
Utilizatorii isi pot configura browserul sa respinga fisierele cookie. Dezactivarea si refuzul de a primi cookie-uri pot face anumite sectiuni sau pagini ale site-ului impracticabile sau dificil de vizitat si folosit. Mai multe informatii despre cookie-uri puteti gasi pe site-ul www.allaboutcookies.org sau http://www.youronlinechoices.com/ro.

Ce tipuri de Cookie-uri sunt folosite?
In urmatorul tabel gasiti clasificarea si descrierea Cookie-uri folosite pe site-ul www.avocatconstanta.com:

 

Utilizam aceste informatii descrise mai sus si pentru a personaliza mai bine tipul de publicitate pe care un utilizator l-ar putea vedea pe alte domenii web. De asemenea, colectam date anonime din cookies, in scopul de a identifica cat mai multe segmente de public, lucru care ii permite retelei de publicitate Google sa selectioneze cat mai relevant audienta online.
E-mail marketing
In urma rezervarilor pe care vizitatorii le fac pe site-ul nostru prin modulul de rezervari, dar si prin intermediul tuturor formularelor de pe site, www.avocatconstanta.com colecteaza adresele de email, insa le pastreaza confidentialitatea, cu scopul de a va trimite newslettere despre noutati si oferte, oferind in acelasi timp optiunea de dezabonare prin intermediul fiecarui newsletter. Va asiguram ca adresele de email folosite de dumneavoastra pe site nu vor fi instrainate catre terte parti.
Daca Cabinet de Avocat Emil Tatu a obţinut in mod direct adresa de posta electronica a unui client, cu ocazia vanzarii catre acesta a unui produs sau serviciu, in conformitate cu prevederile Legii nr. 677/2001, Cabinet de Avocat Emil Tatu poate utiliza adresa respectiva, in scopul efectuarii de comunicari comerciale referitoare la produse sau servicii similare, cu condiţia de a oferi in mod clar si expres clientilor posibilitatea de a se opune printr-un mijloc simplu si gratuit unei asemenea utilizari, atat la obtinerea adresei de posta electronica, cat si cu ocazia fiecarui mesaj, in cazul in care clientul nu s-a opus initial. Fiecare e-mail trimis de Cabinet de Avocat Emil Tatu va da de fiecare data posibilitatea de a refuza in orice moment continuarea primirii unor e-mail-uri cu subiect de marketing.
Pentru orice solicitare sau intrebare privind datele dumneavoastra cu caracter personal, va rugam sa ne contactati prin e-mail la emil.tatu@avocatconstanta.com, sau prin telefon la 0722.556.897.